Phân hạng chung cư, mua thì tự kiểm định

Tiêu chí phân hạng chung cư đã được Bộ xây dựng ban hành hơn 2 năm, nhưng đến nay thông tư này vẫn dường như nằm trên giấy vì người mua nhà vẫn phải tự đóng vai trò là người kiểm định.

Ngày 02.6.2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 14/2008/TT-BXD "Hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư". Hạng chung cư được phân theo nhóm cách tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư, chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư.

Theo ông Lê Văn Thịnh, Trưởng Phòng Giám định 1, Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng, Bộ Xây dựng, hiện nay việc phân hạng chung cư đang được thực hiện theo quy trình chủ đầu tư và nhà thầu cùng nghiệm thu kết quả rồi gắn "mác" hạng chung cư cho công trình.

(Ảnh: Duy Khánh)

Theo đó, hạng nhà chung cư được phân ra cụ thể thành 4 hạng. Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;

Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;
Người mua nhà hiện vẫn phải tự đóng vai trò là người kiểm định chất lượng dù về mặt luật pháp đã có đầy đủ thông tư cụ thể.

Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.

Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.

Tuy nhiên, việc tổ chức thực hiện, thông tư này không bắt buộc cơ quan quản lý nhà nước phải có trách nhiệm kiểm định việc phân hạng này trước khi chủ đầu tư rao bán cho khách hàng.

Cụ thể, thông tư nêu: "Ủỷ ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo các cơ quan chức năng có liên quan triển khai hướng dẫn, đôn đốc và kiểm tra việc thực hiện Thông tư này tại địa phương. Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng có liên quan của Trung ương và các địa phương hướng dẫn, triển khai thực hiện; định kỳ tổ chức kiểm tra và đôn đốc thực hiện".

Theo đó, Cục quản lý nhà có thể đi kiểm tra nhưng không nhất thiết dự án nào cũng phải đi kiểm tra.

Theo ông Lê Văn Thịnh, Trưởng Phòng Giám định 1, Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng, Bộ Xây dựng, hiện nay việc phân hạng chung cư đang được thực hiện theo quy trình chủ đầu tư và nhà thầu cùng nghiệm thu kết quả rồi gắn "mác" hạng chung cư cho công trình.

Nhà thầu sau khi hoàn thành, tự nghiệm thu nội bộ để kiểm tra chất lượng, thông báo với chủ đầu tư đã thực hiện đúng các tiêu chuẩn như hợp đồng. Sau đó, phía chủ đầu tư sẽ nghiệm thu để xác nhận có đúng với tiêu chí đưa ra khi ký hợp đồng không.

Về nguyên tắc, thì chủ đầu tư (người bán hàng) và nhà thầu (người làm ra sản phẩm) là hai đơn vị khác nhau, do đó việc nghiệm thu là khách quan. Nhưng thực tế chủ đầu tư và nhà thầu thực chất là "người một nhà", kết quả kiểm tra cũng chỉ là những con số "cho đẹp", vì thế việc nghiệm thu này không thể chính xác.

"Chung cư cũng là 1 loại hàng hóa, nên theo luật tiêu chuẩn chất lượng hàng hóa, người làm ra sản phẩm phải tự công bố sản phẩm. Còn người mua có thể chấp nhận hoặc không chấp nhận mua sản phẩm đó. Tức là nếu người mua thấy chất lượng chung cư không đúng như hạng mà nhà đầu tư công bố, thì có quyền từ chối", ông Thịnh nhấn mạnh.

Thông tư về phân hạng chung cư chính là căn cứ để người tiêu dùng "đối chiếu" với sản phẩm mình mua. Từ đó, đưa ra quyết định lựa chọn về giá cũng như sản phẩm.

Tuy nhiên, đây là việc làm "chơi khó" đối với người tiêu dùng, vì không phải ai cũng có thể biết được các chi tiết kỹ thuật như độ chịu lực, chống thấm, nứt tường, sập trần, bong vữa tường,...Mặt khác, khi đặt tiền mua nhà, người dân đã phải toát mồ hôi mới có được 1 suất. Do đó, việc trả lại nhà xem ra còn phiền phức hơn rất nhiều.

Còn lý giải về vấn đề này, ông Thịnh cho rằng, người tiêu dùng ở VN vẫn chủ yếu là đầu tư theo đám đông và mua nhà với mục đích để đầu cơ. Do đó, khi phát hiện thấy chất lượng căn hộ thật mình mua không đạt tiêu chuẩn so với hạng mà nhà đầu tư đưa ra, vẫn sẵn sàng "ngậm ngùi" gọi thợ đến sửa, thay vì trả lại hay kiện tụng nhà đầu tư.

"Không phải người mua "cắn răng" chấp nhận chất lượng của chung cư cao thấp hơn so với tiêu chuẩn vì cầu lớn hơn cung. Với 1 công chức ăn lương nhà nước, thì cả đời đi làm cũng không tích góp đủ tiền mua một căn nhà ở Hà Nội. Nên cầu thực là không lớn, nhưng cầu đầu cơ thì lớn. Chính điều này đã khiến cho những người có nhu cầu thực bị ảnh hưởng", ông Thịnh nhấn mạnh.

Ở Mailaysia hiện nay, có Bộ nhà ở của chính quyền địa phương. Theo đó, chung cư, trước khi đưa vào sử dụng thì phải được Bộ đó đồng ý và kiểm định. "Phải chăng, ở VN có thêm 1 động tác là có sự kiểm tra và chứng nhận của cơ quan quản lý nhà nước, thì người tiêu dùng sẽ bớt thiệt hại", ông Thịnh đề xuất.

(Theo VTC)