Quy định về chuyển nhượng đất nông nghiệp

Tôi có khoản 200 m2 đất là đất nông nghiệp được sử dụng trong thời hạn 11 năm từ tháng 10/2001 đến tháng 10/2012 tại thôn Mộc Hoàn, xã Vân Côn, huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.

Năm 1999 Ủy ban Nhân dân huyện Hoài Đức đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình tôi. Tháng 7/2004 Ủy ban Nhân dân xã Vân Côn mới đưa Giấy chứng nhận cho các trưởng thôn phát cho các gia đình.

Nhưng khi tôi đến lấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trường thôn nói“chưa có, cho người khác mượn rồi”. Sau đó hơn 1 tháng tôi mới nhận được Sổ đỏ thì thấy ghi: “chứng nhận 100m2 cho ông Hải” nhưng thực tế gia đình tôi không hề chuyển nhượng cho bất cứ ai, tôi còn không biết ông Hải là ông nào. Tôi xin hỏi trưởng thôn làm như vậy có đúng không? Chúng tôi cần làm gì để đảm bảo quyền lợi cho mình?

Trả lời:

Theo thông tin chị trình bày chúng tôi hiểu: Năm 1999 chị đã được Ủy ban Nhân dân huyện Hoài Đức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSD) đối với 200m2 đất nông nghiệp, thời hạn sử dụng đất là tháng 10/2001 đến tháng 10/2012. Đến tháng 7/2004 không hiểu vì lý do gì khi được Ủy ban Nhân dân xã Vân Côn, cụ thể là trưởng thôn trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên Giấy chứng nhận có ghi đã chuyển nhượng 100m2 cho ông Hải. Thực tế gia đình chị không hề chuyển nhượng cho ai, chưa bao giờ ký Hợp đồng chuyển nhượng cho ông Hải.

Theo khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Theo Điều 692 Bộ luật dân sự quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai ”.

Căn cứ khoản 3 Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS) quy định: “Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”.

Theo quy định nêu trên thì để được sang tên sổ thì chị và ông Hải phải thông qua hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Người nhận chuyển nhượng, người được tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng phải thảo mãn một số điều kiện theo quy định tại điều 106 Luật đất đai 2003 và khoản 3 điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai (được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/01/2006), cụ thể: “Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước”. Do vậy, nếu các bên chưa làm các thủ tục nêu trên thì không được đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký nhà đất của huyện Hoài Đức. Nếu không có hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho đất nông nghiệp mà Văn phòng đăng ký nhà đất đăng ký sang tên cho ông Hải 100m2 là trái với quy định của pháp luật.

Hiện nay theo quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủvề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì “Thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ được quy định như sau: Không quá năm mươi (50) ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy chứng nhận lần đầu”. Như vậy, gia đình chị được cấp Giấy chứng nhận năm 1999 đến năm 2004 việc UBND xã Vân Côn và ông trưởng thôn mới trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng cho gia đình chị là không đúng quy định của pháp luật.

Tại Điều 25 Nghị định số 88/2009/NĐ- CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định về đính chính và thu hồi đối với loại Giấy chứng nhận đã cấp như sau:

“1. Khi phát hiện nội dung ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót thì Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đính chính đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp.

2. Thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật thực hiện như sau:

a) Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà có văn bản của cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp trái với quy định của pháp luật thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tự kiểm tra và phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp là trái pháp luật thì có trách nhiệm thông báo bằng văn bản tới cơ quan thanh tra cùng cấp để thẩm tra. Thanh tra cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp, Thanh tra cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm tra đối với Giấy chứng nhận do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường cấp. Nếu qua thẩm tra có kết luận là Giấy chứng nhận cấp trái pháp luật thì cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Trường hợp tổ chức, công dân phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận. Cơ quan nhà nước đã cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại điểm b khoản này.”

Như vậy, khi phát hiện quyền sử dụng đất nông nghiệp của gia đình chị được sang tên cho ông Hải, chị cần kiến nghị đến Ủy ban Nhân dân huyện Hoài Đức để được xem xét giải quyết. Trong quá trình giải quyết nếu chị có được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phần người chuyển nhượng không phải là chữ ký của chị thì chị có thể khởi kiện đến Tòa án Nhân dân huyện Hoài Đức để yêu cầu tòa hủy hợp đồng chuyển nhượng này.

Luật sư Vũ Hải Lý
Công ty Luật TNHH Đại Việt(Theo Dân Trí)