Địa ốc phía Nam: Domino của dòng tiền nóng

Không loại trừ kịch bản Đà Nẵng - nơi người Hà Nội chiếm đến 80% số nhà đầu tư - được vận dụng ở TP.HCM. Rất có thể, sự kết thúc của cái này sẽ là khởi đầu cho cái khác. Dòng tiền nóng luôn vận động và có đặc thù riêng của nó: hiệu ứng domino.

Thế đảo ngược trên bàn cờ

Lại thêm một lần nữa, bàn cờ di động của hai thị trường bất động sản (BĐS) Hà Nội và TP.HCM diễn ra xu hướng vận động trái chiều. Nhưng vào lần này, "quân xanh" đang thuộc về khu vực TP.HCM.

Suốt năm 2010 có thể xem là thất bại ê chề của BĐS TP.HCM. Hầu hết các phân khúc BĐS của thành phố này đều không khả quan, nếu không muốn nói phân khúc căn hộ cao cấp tiếp tục tuột dốc thảm hại. Kết quả của phong trào đổ xô xây dựng các loại căn hộ cao cấp là hậu quả chua chát mà giới chủ đầu tư phải nhận: giảm giá, tăng khuyến mãi nhưng vẫn không có người mua. Chủ đầu tư đối mặt với hiểm họa phá sản.

Trong khi đó, năm 2010 lại là thời kỳ hồi vốn của giới chủ đầu tư căn hộ cao cấp ở Hà Nội. Sau khi đã bị ghìm nén suốt giai đoạn khủng hoảng kinh tế, cuối cùng chủ đầu tư và cả những người mua thứ cấp vào năm 2007 cũng được dịp thở phào khi "tống khứ" được cái "của nợ cao cấp" của họ, thu hồi một phần vốn.

Song đến tháng 4/2011, thời hoàng kim của thị trường nhà đất Hà Nội có vẻ đang đi vào phân đoạn cuối cùng. Khu vực tăng giá đầu tiên của Thủ đô có thể được miêu tả như "mặt trận miền Tây vẫn yên tĩnh", bởi giờ đây một sự thật hiển nhiên là đất nền khu vực phía tây Hà Nội đã chùng hẳn về giao dịch, đã xuất hiện tình trạng đóng băng thanh khoản và bán giảm giá để thu hồi vốn.

Tuy thế, đây có thể chỉ là sự kết thúc của một phân cảnh trong toàn bộ vở kịch. Bởi cũng từ cuối tháng 4/2011, sau nhiều tháng suy giảm và đi ngang, lần đầu tiên chỉ số BĐS TP.HCM tăng nhẹ: 0,15% cho phân khúc đất nền và 0,07% cho phân khúc căn hộ.

Từ đầu tháng 3/2011 đến nay, đã có những dấu hiệu ban đầu về sự phục hồi muộn màng của thị trường BĐS khu vực phía Nam. Những bản tổng hợp hàng tháng của các hãng tư vấn BĐS như CBRE, Vinaland cho thấy khu vực phía Đông của TP.HCM là quận 2 và quận 9 đã có mức tăng giá khá ấn tượng trong phân khúc đất nền. Tất nhiên, đây không phải là một quá trình tăng giá hoàn hảo cùng với trạng thái gia tăng về thanh khoản.

Thậm chí, vẫn có một nghịch lý đang tồn tại: giá tăng trong điều kiện giao dịch hết sức èo uột. Thế nhưng mặt bằng giá một vài dự án đã trở về đỉnh giá của năm 2007, bất chấp sự mong đợi của đại đa số người tiêu dủng về xu hướng giảm giá sẽ tiếp diễn.

Cũng trong tình trạng mất cân đối về giá - giao dịch tương tự, mặt bằng giá đất nền và căn hộ của Bình Dương đã có bước tiến đến 15-35% từ đầu năm 2011 đến nay. Các dự án Mỹ Phước 3, Mỹ Phước 4 và đặc biệt là dự án thành phố mới Bình Dương đang là nguồn cơn của những biến động về giá đất.

Vào đầu tháng 4/2011, đã bắt đầu xuất hiện thông tin tăng giá bán căn hộ cao cấp tại Bình Dương - một loại tin tức thật khó để tin nếu xét đến hoàn cảnh điêu đứng của phân khúc căn hộ cao cấp hiện nay. Nhưng vào những ngày gần đây, dự án thành phố mới Bình Dương đã trở nên một hiện tượng lạ khi chào bán được khá nhiều sản phẩm căn hộ cao cấp với giá trung bình 29 triệu đồng/m2 - một thành công có thể khiến cho các đồng nghiệp ở TP.HCM phải lắc đầu ganh tỵ.

Nếu căn hộ cao cấp bắt đầu bán được thì chuyện căn hộ giá trung bình được người dân chấp nhận là đương nhiên. Đó cũng là dòng chảy khá thông thoáng của loại sản phẩm này ở TP.HCM trong vài tháng gần đây. Khác hẳn với tính cách thất thường của đất nền, hiện tượng loại căn hộ trung bình có giao dịch với giá tăng 10-15% có thể được xem là biểu hiện rõ ràng hơn cho sự hồi phục phần nào của thị trường BĐS.

Còn nếu so sánh thì có thể nói với mặt bằng giá 16-17 triệu đồng/m2, loại căn hộ trung bình ở TP.HCM vẫn không sánh bằng mặt bằng giá nhà thu nhập thấp ở Hà Nội. Đó cũng là một lý do đáng suy nghĩ đối với người tiêu thụ và cả giới đầu tư.

Domino của dòng tiền nóng

Nhưng dù gì, sự phục hồi (nếu có) của thị trường BĐS ở TP.HCM cũng diễn ra trong bối cảnh hoàn toàn không thuận lợi, không khác mấy bối cảnh năm 2008 khi nguồn vay tín dụng BĐS bị siết chặt, kỳ hạn thanh toán ngân hàng luôn ám ảnh các doanh nghiệp BĐS.

Còn hơn cả năm 2009, hiện nay nguồn cung căn hộ cao cấp đã tăng lên gấp bội và đang mở ra tương lai phá sản cho một số doanh nghiệp nếu đến năm 2012 họ không tìm ra được lối thoát.

Lối thoát đó ở đâu? Làm thế nào tiêu thụ được 50.000 căn hộ đang tồn và cả 20.000 căn dự kiến sẽ bung hàng vào năm 2012? Hoặc lạc quan hơn, làm thế nào để bán được số lượng khổng lồ căn hộ ấy với mặt bằng giá tăng hơn mức hiện nay? Phương trình nhiều ẩn số này đang khiến cho những người giải toán có cảm giác bị sa lầy. Trong một cuộc gặp mặt của giới chủ đầu tư căn hộ vào tháng 4/2011, một món quà tặng có biểu tượng là bó đũa đã được người tổ chức chuyển tới khách mời như một thông điệp về tinh thần "Đoàn kết hay là chết!".

Khác với Hà Nội, tâm lý giới trung lưu và nhà giàu ở TP.HCM thường nghiêng về không gian sinh hoạt độc lập hơn là chung cư, dù là chung cư thuộc loại siêu cao cấp. Tâm lý này càng được thể hiện rõ nếu so sánh việc lựa chọn đất nền và căn hộ tại cùng một vị trí. Vì vậy, đất nền vẫn là ưu tiên số một của người tiêu thụ và của giới đầu cơ. Điều đó cho thấy việc phân khúc căn hộ cao cấp tự thân vận động để có được giao dịch là một vấn đề gần như không thể thực hiện được vào thời gian quá khó khăn này. Mà muốn trở lại quỹ đạo mua bán như một cơ thể bình thường, nó phải nhờ vào sự giúp đỡ của một cơ thể phối ghép sinh học là phân khúc đất nền.

Quy luật tự nhiên là một khi mặt bằng giá đất nền vượt trội mặt bằng giá căn hộ, dòng tiền tiêu dùng và đầu cơ tất sẽ chảy dần sang phân khúc căn hộ mà chẳng cần phải mất công khuyến mãi hay chiêu dụ. Nếu chiếu theo quy luật này và đáp ứng mong muốn bán được sản phẩm, trả được nợ cho ngân hàng của giới chủ căn hộ ở TP.HCM, hẳn đất nền phải là quân cờ đi tiên phong trên bàn cờ địa ốc ở khu vực phía Nam.

Không loại trừ kịch bản Đà Nẵng - nơi người Hà Nội chiếm đến 80% số nhà đầu tư - được vận dụng ở TP.HCM - mà nhà đầu tư Hà Nội cũng đại diện đến phân nửa số người mua tại một số dự án lớn. Rất có thể, sự kết thúc của cái này sẽ là sự khởi đầu cho cái khác. Dòng tiền nóng luôn vận động và có đặc thù riêng của nó: hiệu ứng domino.

Một khi mặt bằng giá nhà đất Hà Nội đã chính thức được xác lập ở một vị thế mới và ngang ngửa với mặt bằng giá vàng, nếu kinh tế vĩ mô không đột ngột rơi vào tình thế quá xấu, dòng tiền nóng sẽ tìm đến những khu vực khác có thể sinh sôi lợi nhuận mới, tương ứng với thế bài binh bố trận trên bàn cờ nhà đất TP.HCM - các khu vực Nam Trung bộ, Đông Nam bộ và Tây Nam bộ trong ít nhất một năm tới.

(Theo VEF)